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安徽某康養住宅項目可行性研究報告案例

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第一章 項目概況

  第一節 項目基本情況

  一、項目名稱

  安徽某康養住宅項目

  二、項目性質

  三、項目建設單位

  四、項目建設地址

  五、項目建設周期

  六、項目建設內容及規模

  項目規劃建設分為三級醫院、康復中心、養老公寓、老年大學養護培訓中心、配套住宅區等,總用地面積約為***畝。項目具體建設內容與建設面積見下表:

  七、項目定位

  第二節 可行性研究報告的編制依據

  一、編制依據

  1、《2019年政府工作報告》

  2、《智慧健康養老產品及服務推廣目錄(2018年版)》(工信部聯電子函〔2018〕269號)

  3、《國務院辦公廳關于制定和實施老年人照顧服務項目的意見》

  4、《國務院辦公廳關于支持社會力量提供多層次多樣化醫療服務的意見》

  5、《國務院關于印發“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃的通知》

  6、《國務院關于印發“十三五”衛生與健康規劃的通知》

  7、《國務院辦公廳關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若干意見》

  8、《關于新增部分醫療康復項目納入基本醫療保障支付范圍的通知》

  9、《全國醫療衛生服務體系規劃綱要(2015—2020年)》

  10、《關于進一步激發社會領域投資活力的實施意見》

  11、《安徽省構建多層次養老服務體系(2018-2020年)行動計劃》

  12、《安徽省“十三五”深化醫藥衛生體制改革規劃》

  13、《安徽省“十三五”衛生與健康規劃》

  ……

  二、編制目的

  三、編制原則

  第三節 可行性研究報告的編制原則和研究范圍

  一、編制原則

  二、編制范圍

  第四節 項目主要研究結論

  一、項目資金安排合理

  項目估算總投資為****萬元,其中:工程費用****萬元,工程建設其他費用****萬元,預備費用****萬元以及流動資金****萬元。

  本項目建設需要資金****萬元,所有資金均由企業自籌。

  二、項目經濟效益

  該項目所得稅前的財務內部收益率為**%,所得稅后財務內部收益率為**%,均高于行業基準收益率,總投資收益率為**%,滿足投資者的要求。投資動態回收期(稅前)為**年,投資動態回收期(稅后)為**年,低于基準投資回收期,說明項目的盈利能力較好。

  計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出;從經營活動、投資活動、籌資活動全部凈現金流量看,營運期各年現金流入均大于現金流出,累計盈余資金逐年增加,項目具備財務生存能力。

  從不確定性分析來看和敏感性分析來看,項目具有較強的抗風險能力。綜上所述,該項目在財務上是可行的。

  三、項目社會效益

  項目的建設,通過構建標準化運營管理模式及良好的資源環境,將促進安徽省文化、健康、養老產業等三大幸福產業融合發展。

  項目從建設施工到運營管理,以及形成熱點深度養老、醫療、康復區域后的輻射作用都將產生大量的人才、人力資源需求,將直接提供就業崗位約****個,能夠促進地區就業人群的安置與人才回流,減輕社會的就業壓力;項目建設也給當地商貿業等服務業帶來了更多的商機,能夠增加當地農民收入。因此,項目建設對推動城鄉一體化發展,促進當地社會穩定,推進社會主義新農村建設將起到非常顯著的作用。

  四、項目風險控制問題

  

第二章 項目建設背景及必要性

  第一節 項目建設背景

  一、政策背景

  1、國家政策

  《2019年政府工作報告》

  2019年3月5日,國務院總理李克強在第十三屆全國人民代表大會第二次會議上發表了《2019年政府工作報告》。

  《報告》提出,要大力發展養老特別是社區養老服務業,對在社區提供日間照料、康復護理、助餐助行等服務的機構給予稅費減免、資金支持、水電氣熱價格優惠等扶持,新建居住區應配套建設社區養老服務設施,改革完善醫養結合政策,擴大長期護理保險制度試點,讓老年人擁有幸福的晚年,后來人就有可期的未來。

  《智慧健康養老產品及服務推廣目錄(2018年版)》(工信部聯電子函〔2018〕269號)

  2018年7月31日,工業和信息化部、民政部、國家衛生健康委員會聯合公布《智慧健康養老產品及服務推廣目錄(2018年版)》?!赌夸洝肺募龠M智慧健康養老優秀產品和服務推廣應用,為相關部門、機構和企業采購選型提供參考。

  ……

  2、安徽省政策

  《安徽省構建多層次養老服務體系(2018-2020年)行動計劃》

  2018年3月9日,安徽省人民政府辦公廳發布了《安徽省構建多層次養老服務體系(2018-2020年)行動計劃》?!队媱潯分赋?,支持社會力量興辦養老機構。鼓勵社會力量通過獨資、參股、合資、合作、聯營、租賃等方式,參與公辦養老機構改革改制;推行公建民營、委托管理,2018年制定養老機構公建民營實施細則,規范程序、明晰權責。

  做強醫養服務供給主體。簡化醫養結合服務機構許可程序,民政、衛生計生部門按照首接負責制的原則辦理審批。推進各類養老機構與各級醫療機構建立協議合作關系,2020年底前全省醫養簽約率達到100%。支持部分閑置床位較多的一、二級醫院和??漆t院轉型為老年人護理院。支持醫療機構舉辦養老機構,享受與民辦養老機構同等扶持政策。加強醫養結合試點示范,推進合肥、蕪湖、池州市國家級醫養結合試點工作。適時啟動安寧療護試點。2020年底前,全省建立6個省級醫養結合綜合示范區、20個醫養結合示范基地(園區)、100個醫養結合示范項目、300個社區醫養結合示范中心。

  《安徽省“十三五”深化醫藥衛生體制改革規劃》

  2017年9月14日,安徽省人民政府發布了《安徽省“十三五”深化醫藥衛生體制改革規劃》?!兑巹潯分赋?,鼓勵社會力量興辦健康服務業,擴大健康服務相關支撐產業規模,優化健康服務業發展環境。促進醫療與旅游融合,加快推進健康旅游產業發展。到2020年,所有醫療機構開設為老年人提供掛號、就醫等便利服務的綠色通道,所有養老機構能夠以不同形式為入住老年人提供醫療衛生服務。引導社會辦醫院充分參與醫聯體、醫共體建設。

  鼓勵公立中醫醫院拓展服務領域,開展養老、養生治未病、婦幼保健、慢性病康復等覆蓋全人群全生命周期的中醫藥健康服務。鼓勵公立中醫醫院拓展業態,擴大增量,在健康服務領域向社會資本開放。

  ……

  二、經濟與社會背景

  三、安徽省經濟社會背景

  第二節 項目建設必要性

  一、項目建設是響應了國家鼓勵社會資本進入醫療領域的號召的需要

  隨著中國的發展,13億人對醫療衛生服務的要求日益提高。中國政府將繼續堅持醫療、醫保、醫藥“三醫”聯動,推動醫改向縱深發展。中國產業結構最大的調整是發展服務業,醫藥衛生事業完全可以先行。圍繞提供更好的醫療衛生服務,一方面政府要加大投入,盡可能讓人民群眾少花錢、有效預防和治療疾病。另一方面要增加優質醫療資源和公共產品,鼓勵社會資本進入醫療衛生領域,更好適應患者需求。中國醫藥衛生事業改革和發展將惠及全體人民,同時可以帶動經濟增長和更多就業,為中國經濟發展注入新的活力。

  隨著醫療與養老的市場規模逐漸擴大,國家和地方政府不斷出臺鼓勵社會資本進入大健康領域的相關政策法規。本項目的建設……

  二、項目建設是改善老年居住環境、促進構建和諧社會的需要

  三、項目建設是適應人口老齡化發展、解決老人養老問題的需要

  四、項目建設是帶動就業,提高當地人民身體素質的需要

  

第三章 項目市場發展分析

  第一節 項目所在地人群健康狀況和疾病分析

  一、項目所在地人群健康基本狀況

  二、項目所在地導致居民死亡原因

  三、項目所在地傳染病及慢性疾病疫情

  1、傳染病疫情

  2、慢性非傳染性疾病

  第二節 項目所在地人口結構狀況

  第三節 中國養老產業發展分析

  一、我國養老產業發展概述

  二、中國養老產業供給側分析

  1、建設投入不斷上升

  根據民政部2018年8月發布的《2017年社會服務發展統計公報》,截至2017年底,全國社會服務事業費支出5932.7億元,比上年增長9.1%,占國家財政支出比重為3.4%,其中用于老齡服務體系建設的費用有明顯增長。

  2、養老服務機構數量持續增長

  2017年,全國各類養老服務機構和設施15.5萬個,比上年增長10.6%,其中:注冊登記的養老服務機構2.9萬個,社區養老機構和設施4.3萬個,社區互助型養老設施8.3萬個;各類養老床位合計744.8萬張,比上年增長2%(每千名老年人擁有養老床位30.9 張),其中社區留宿和日間照料床位338.5萬張。

  三、中國養老產業需求側分析

  第四節 醫養結合市場分析

  一、醫養結合概念及現狀

  二、醫養結合市場分析

  1、中國醫養結合行業市場規模預測分析

  2017年,財政部、民政部、人社部聯合發布了《關于運用政府和社會資本合作模式支持養老服務業發展的實施意見》(財金〔2017〕86號),提出重點引導和鼓勵社會資本立足保障型基本養老服務和改善型中端養老服務。數據統計,2017年我國醫養結合行業市場規模將達到5245億元,到2021年市場規模將達到11603億元。未來五年(2017-2021)年均復合增長率約為17.92%。

  《意見》也鼓勵養老機構與醫療衛生機構、健康服務機構開展合作,支持打造“以健康管理為基礎、以養老服務為核心、以醫療服務為支撐”的全生命周期養老服務鏈,興建一批養老為主題,附加康養、體育健身、醫療、教育、文化娛樂、互聯網等現代服務業的“養老+”綜合新業態。

  三、醫養結合發展優勢與劣勢分析

  

第四章 項目建設規劃

  第一節 項目規劃和設計

  一、項目規劃原則

  二、項目總體設計

  三、住宅設計

  四、單體設計

  五、常規物業管理設計

  六、色彩設計

  七、立面設計

  第二節 項目發展定位

  第三節 項目規劃理念

  一、規劃理念

  二、景觀設計理念

  三、建筑設計理念

  第四節 項目發展及建設內容

  一、醫院

  二、養老公寓

  三、醫療康復中心

  四、老年大學養護培訓中心

  五、配套住宅區

  第五節 道路交通規劃

  第六節 豎向設計

  第七節 無障礙設計

  第八節 水系設計

  

第五章 項目運營方案

  第一節 主要運營定位

  第二節 項目整體運營規劃

  一、縱向營銷

  二、橫向營銷

  三、打造全服務鏈平臺

  第三節 運營模式

  

第六章 項目工程建設方案

  第一節 土建工程

  一、設計原則

  二、采用的標準及規范

  各類建筑設計中嚴格執行現行標準規范和強制性條文。本工程建筑結構標準采用國家標準,主要有:

  1、《建筑設計防火規范》GB50016-2006

  2、《建筑內部裝修設計防火規范》GB50222-95(2001年局部修訂)

  3、《建筑地面設計規范》GB50037-2013

  4、《建筑地面工程施工質量驗收規范》GB50209-2010

  5、《屋面工程技術規范》GB50345-2012

  6、《建筑采光設計標準》GB50033-2013

  7、《建筑結構荷載規范》GB50009—2012

  8、《建筑工程抗震設防分類標準》GB50223-2008

  9、《建筑抗震設計規范》GB50011-2010

  10、《建筑地基基礎設計規范》GB50007-2011

  11、《建筑樁基技術規范》JGJ94-2008

  12、《混凝土結構設計規范》GB50010-2010

  13、《建筑防雷設計規范》GB50057-2010

  三、施工能力

  四、主要部位工程做法

  五、屋面工程

  六、屋瓦質地及其色彩要求

  七、木構件的防腐防蟲與防火

  第二節 公輔工程

  一、建筑電氣照明

  二、給排水設計

  三、采暖通風空調設計

  四、消防項目設計

  根據建筑功能布局對整體建筑按照消防防火規范要求進行消防設備設施配置設計。本工程消防用水量見下表:

  五、安全及監控設計

  

第七章 環境保護

  第一節 執行標準及排放標準

  根據中華人民共和國環境保護法等有關法規,在項目實施過程中對排出的污染物應采取必要的措施,使之達到國家規定的標準。本項目環境保護工作接受當地環境保護部門的監督,采用的環境保護法規及標準為:

  1、《中華人民共和國環境保護法》(2014年修訂);

  2、《中華人民共和國環境影響評價法》(2002年修訂);

  3、《中華人民共和國清潔生產促進法》(2012年修訂);

  4、《中華人民共和國水污染防治法》(2008年修訂);

  5、《中華人民共和國大氣污染防治法》(2015年修訂);

  6、《中華人民共和國環境噪聲污染防治法》(1996年通過);

  7、《中華人民共和國固體廢物污染環境防治法》(2015年修訂);

  8、《建設項目環境保護管理條例》(1998年11月29日實施);

  9、《建設項目環境影響評價分類管理名錄》(2015年修訂);

  10、《環境影響評價公眾參與暫行辦法》(環發[2006]28號);

  11、《環境影響評價技術導則總綱》(HJ2.1-2011);

  12、《環境影響評價技術導則大氣環境》(HJ2.2-2008);

  13、《環境影響評價技術導則聲環境》(HJ2.4-2009);

  第二節 主要污染源、污染物及防治措施

  一、項目建設期環境保護

  噪聲處理

  施工期噪聲污染來自施工機械、設備、車輛。為控制攪拌噪聲,采用購買攪拌水泥混料施工;對挖掘、打樁等設備禁止夜間施工,降低污染程度,白天作業避開人群休息時間;需要連續作業的設施報經環保部門同意后施工。各機械噪聲級見下表。

  二、項目運營期環境保護

  隨著項目建成運行,伴隨而來的是廢水和生活垃圾的產生,如果不注意配套設施的建設,污水和垃圾將進一步加大對環境的污染,并將直接危及入園人健康。

  本項目在設計中,根據《建設項目環境保護設計規范》的要求,嚴格按照“三同時”的原則,使本項目的各項指標達到環保方面的有關要求。

  1、廢水

  運營期廢水主要是生活污水,來源于入住人員及職工的生活用水、洗滌用水、洗浴用水、廁所用水及食堂用水、污水中主要含有CODcr、BOD5、SS、NH3-N、動植物油等污染因子。生產廢水和生活污水一起由污水處理站隔油、混凝沉淀、過濾、消毒等達到《污水綜合排放標準》(GB8978-1996)中的一級標準后排放。

  2、廢氣

  ……

  第三節 環境保護措施

  一、大氣保護規劃

  二、水體保護

  三、區域噪聲控制

  四、園區環衛工作

  五、森林資源保護

  第四節 環境影響綜合評價

  

第八章 消防及安全方案

  第一節 消防設施及方案

  一、設計標準及規程

  二、建筑

  三、給水消防

  四、電氣消防

  五、防范措施

  第二節 安全方案

  一、規范和依據

  二、安全措施

  三、監控系統說明

  

第九章 節能方案分析

  第一節 用能標準和節能規范

  一、相關法律、法規、規劃和產業政策

  二、建筑類相關標準及規范

  三、相關終端用能產品能耗標準

  第二節 節能措施

  一、節電

  二、節水

  三、建筑節能

  四、能源管理

  第三節 項目能耗分析

  一、主要能源消耗種類及消耗數量

  1、用電量估算

  本項目設備按全年300天運行計算,各設備分別取適當的需用系數及負荷率;照明及空調耗電按單位面積計算。

  經計算,項目年用電量約為****kW萬kWh。

  2、用水量估算

  本項目用水主要包括生活用水、綠化和道路沖洗用水、未預見用水量等,項目年用水量預計為**萬噸。

  二、項目所在地能源供應狀況分析

  

第十章 建設期限和實施的進度安排

  第一節 項目施工組織措施

  一、建立項目實施管理機構

  二、施工準備

  三、經營準備

  四、竣工驗收

  第二節 項目實施進度

  第三節 工程招投標

  一、編制依據

  二、招標單位

  三、招標范圍

  四、招投標程序

  

第十一章 項目組織管理與勞動定員

  第一節 項目組織管理

  一、組織機構設置原則

  二、項目組織管理模式

  第二節 勞動定員和人員培訓

  一、勞動定員及工資福利

  項目投產之前,應根據崗位要求對職工進行培訓,組織職工進行崗前學習,提高職工技術水平和職業素質;積極創造條件為管理人員提供訓練的機會,以提高職工技術水平和職業素質,滿足運營需要。項目運營后勞動定員如下。

  二、人員培訓

  第三節 企業發展戰略

  一、管理戰略

  二、人力資源管理

  三、財務制度

  四、企業文化建設

  

第十二章 投資估算和資金籌措

  第一節 估算范圍

  本項目建設投資估算范圍包括:建筑工程費、設備購置費、安裝工程費、工程建設其他費用、預備費及流動資金等。

  第二節 投資估算依據

  1、《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)。

  2、建安工程費用參照項目當地近期類似工程的預、決算資料并結合本項目的實際情況估算。

  3、項目前期費按原《國家計委關于印發〈建設項目前期工作咨詢收費暫行規定〉的通知》(計價格[1999]1283號)計取。

  4、環境影響評價費按原國家計委、原國家環境保護總局《關于規范環境影響咨詢收費有關問題的通知》(計價格[2002]125號)計取。

  第三節 投資估算

  一、建設費用

  二、流動資金估算

  三、總投資估算

  第四節 資金籌措

  

第十三章 項目經濟效益分析

  第一節 財務評價

  一、評價依據

  1、遵循的有關法規

  (1)企業財務通則;

  (2)增值稅及其他有關稅務法規;

  (3)國家發改委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》;

  (4)投資項目經濟評估指南;

  (5)其他有關法規文件及相關資料。

  2、基礎數據和說明

  (1)本項目按一次建成投入運營進行各項財務指標計算;

  (2)建設期結束后即開始投入運營,運營期按10年計(不包含建設期);

  (3)考慮到項目創新性及優勢,預計項目穩定運營后,第一年實現入住率30%,第二年實現入住率60%,第三年實現80%入住,預計第四年及以后入住率達100%,供不應求;

  (4)分析過程不考慮物價變化因素的影響;

  (5)項目的經營收入、員工工資等成本數據根據現今市場價格初步估算;

  (6)基本貼現率采用行業基本貼現率8%。

  3、財務評價的基本依據

  (1)本項目財務評價依據國家計委頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)規定的評價原則與評價方法進行,評價中采用動態與靜態分析相結合,以動態分析為主;

  (2)企業提供的有關財務會計資料。

  二、營業收入及稅金測算

  三、成本費用測算

  四、利潤測算

  第二節 財務評價指標

  一、財務內部收益率FIRR

  二、財務凈現值FNPV

  三、項目投資回收期Pt

  四、總投資收益率(ROI)

  第三節 項目敏感性分析

  第四節 財務評價結論

  

第十四章 社會效益評價

  第一節 社會效益

  項目的建設,將極大地促進安徽省養老產業與醫療、康復等產業融合發展,提高安徽省的養老、醫療服務業的整體水平,通過標準化運營管理模式營造良好的養生養老、休閑娛樂的資源環境,有效推進安徽、尤其是項目所在區域的健康產業和養老事業發展。

  項目從建設施工到運營管理,以及形成熱點養老、醫療康復區域后的輻射作用都將產生大量的人才、人力資源需求,能夠促進地區就業人群的安置與人才回流,減輕社會的就業壓力。項目建設……

  一、帶動當地經濟發展,完全運營后每年增加政府稅收

  二、帶動就業增長、培養專業服務人才,可直接增加就業崗位

  三、改善當地社會服務質量和居民生活質量

  第二節 互適性分析

  第三節 項目社會效益綜合評價

  

第十五章 項目風險分析及規避建議

  第一節 項目開發過程中潛在的風險及防范

  一、運作風險及防范

  本項目建成投產后,在資源整合、資金管理、生產經營管理等方面對項目單位提出了更高的要求?,F有管理團隊雖然包括各類高級管理人才,具有豐富的企業管理經驗、市場營銷經驗、資本運營經驗,但如果公司整體管理水平不能及時調整、完善,將影響公司的應變能力和發展活力,進而削弱公司的競爭力,給公司未來的經營和發展帶來較大的不利影響。

  防范措施:

  1、加強企業經營風險管理以及運營技術水平的提高。

  2、建立健全公司的各項內部控制制度,使公司管理有法可循;

  3、完善公司的約束和激勵機制,落實崗位責任制;

  4、全面提升公司管理團隊的管理水平和協同作戰的能力。

  二、工程風險及防范

  第二節 項目本身潛在的風險及防范

  一、財務風險

  二、政策風險

  三、市場風險

  四、環境風險

  五、綜合風險評價

  

第十六章 建設項目可行性研究結論及建議

  第一節 建設項目可行性研究結論

  一、項目的市場前景十分廣闊

  二、項目政策保障

  三、項目資金安排合理

  四、項目建設條件及方案

  五、項目經濟效益

  六、項目社會效益

  七、項目風險控制問題

  第二節 建設項目可行性研究建議


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